德國的租屋市場
世人稱頌德国的房屋租赁市场，合理的租金引導人民不須置產當房奴，抑制購屋需求，同時管控房價炒作，平抑房價，避免房價炒作，讓屋主沒有囤房意願，平衡社會財富。
這樣的政策絕非出自政府高明的租金管制，而是德國有非常細緻的都市居住文化，加上處處都是絕佳生活環境品質使然，這篇文章道出這一關鍵所在，卻是我從未想過的。
因為文章填補了我的「無知」，推想：一般人也應有我同樣的「無知」，特地轉載於下，一起來正確認識德國的住屋政策。
作者：楊現領
轉載至華爾街見聞
被誤讀的德國住房租賃市場
把德國租賃市場發達歸因於政府租金管制政策是對市場明顯的誤讀，並且對當前我國建立購租並舉的長效機制具有一定的誤導作用。發展租賃市場，政府與市場的邊界在哪裡？
眾所周知，德國的租賃市場比較發達，租賃人口占56%左右，首都柏林的租賃人口達到86%，漢堡為77%，高於其他發達國家40%-50%的水準。為什麼德國人如此熱衷於租賃？
近日，澎湃新聞報導《為什麼德國一半家庭租房而不是買房：房租管制和退租保護》，文章分析德國租賃發達是因為政府實施的租金管制制度。確實，為保障國民租房，德國19世紀制定《住房租賃法》起初規定3年內房租累積漲幅不得超過30%，2012年12月規定房租3年內漲幅不得超過15%。2015年租金刹車法再次規定房東再出租住房，租金最大上調幅度不得超過當地標準房租的10%。
但是，德國租賃市場發達真的是由於租金管制嗎？德國租賃市場發達的真相到底是什麼？
租金管制到底起作用了嗎？
儘管德國從19世紀開始便制定和實施較為嚴格的租金管制政策，但過去十幾年，租金管制政策並沒有真正發揮作用。2000年以來，德國房價指數年均上漲1.6%，物價水準上漲1.4%，工資水準上漲了2%，根據租金與房價、物價及居民收入的關係估算，德國租金的漲幅應當遠低於限定標準，並未觸碰到租金管制的禁區。
既然租金管制政策沒有發揮作用，德國租金漲幅為什麼如此平穩？
一方面是需求不強。2016年底，德國人口為8266萬人，家庭4080萬戶（2015年），這些家庭大多分散在德國各個城市，人口集中度很低，人口超過100萬的大城市僅4個。首都柏林352萬，漢堡179萬，慕尼克145萬，科隆106萬，也就相當於中國三四線城市的規模，租賃需求並不像中國的大城市一樣激烈。
另一方面則是供給充足。到2016年，德國存量住房4170萬套，戶均套數約為1.02套。德國家庭小型化，但房屋居室結構偏向3、4、5居室。這意味著儘管戶均套數只有1.02套，但人均居住面積達到46.5平方米，人均租住公寓面積達到44.6平方米（2014年），高於世界發達國家水準。有這麼大的居住空間，德國租房並不困難，租金自然也不會太高。德國租金占家庭可支配收入比重為27.2%，柏林為28.9%，漢堡為29.4%。
德國租賃住房的供給來自於私人住房和政府提供的住房。德國房地產稅收制度完善，持有環節的稅率達到2.3%，業主需要把閒置多餘房屋拿出來出租收取租金來彌補持有稅收成本，同時還能享受更大的稅收優惠。根據immobilienscout24公佈資料，慕尼克、漢堡的租金回報率達到3.5%和3.8%，柏林達到4.3%，業主具有足夠的租賃積極性，柏林190萬套公寓中85%用來出租。值得注意的是，德國房齡在39-68 年的公寓用作租賃的比例達到61.2%，1948年以前的房屋租賃比例也高達56.2%，表明這些高齡房屋的居住使用價值仍然很大。反觀我國，房齡超過20年的房子就已經無人問津了。
德國租金並非總是不漲。2011年至2016年間，柏林租金年均上漲9.6%，慕尼克年均上漲6.9%，漢堡年均上漲4.9%，意味著柏林和慕尼克3年租金上漲均超過了15%，超過租金管制的上限。
租金的快速上漲來源於近年來移民人口大量流入。2015年德國淨流入移民人口為110萬，同比增加104%，占總人口的1.2%。2015年德國移民淨流入達到近40年以來最高值。這些人口主要以租賃作為居住的方式。據德國聯邦統計局調查，有移民背景的人中65.5%為租賃，外國人移民租賃比例高達76.6%。
以上這兩種情況表明，租金管制並沒有對市場起到作用。市場需求不旺時，租金漲幅難以達到上限；市場需求旺盛時，租金管制也難以真正奏效。
德國租賃發達的真正原因是什麼？
租賃市場發達不外乎兩種可能，一是買不起，二是不必買。
第一個問題，德國房價高嗎？根據德國房產仲介wohnungsboerse網站資訊，2016年德國150平方米商品房均價約為每平方米1880歐元，遠低於英國每平方米2483歐元，折合人民幣為14900元/平方米。即使在房價最高的慕尼克，150平方米的房屋均價僅為每平方米6076歐元（48156元人民幣），柏林為每平方米2430歐元，低於大倫敦區的每平方米6850歐元的均價，更不用說倫敦市的房價了。從房價收入比來看，按照德國家庭年收入為50352歐元計算，慕尼克和柏林的房價收入比也僅有7.2左右，遠低於其他發達國家。因此，房價並非阻擋人們買房的原因。
我們進一步比較德國租房和買房的收益發現，在德國，租房與買房享受到的收益相差不大，德國人口、家庭以及城市結構特徵更有利於租賃市場發展：
第一，房價不漲導致房屋缺乏投資價值。買房與租房最大的不同在於買房能夠實現家庭資產保值增值。過去十幾年德國房價保持平穩，漲幅很小。根據德國聯邦統計局的房價指數，2000年到2016年，德國房價指數年均上漲1.6%，僅略高於物價水準，低於工資上漲速度。買房的投資收益顯然不適合保值增值。
第二，租房也能夠享受到同等社會保障和公共資源。租房與購房在公共資源和社會保障上的差別取決於資源配置的均等化水準。德國地區之間差異小，公共基礎設施和公共服務配置較為均衡，社會福利和保障均等化，租房和買房都能夠無差異享受。
第三，租房市場秩序比較規範，租房的權利能夠得到法律保護。德國《住房租賃法》規定，一般的房租合同都無限期，承租者可提前幾個月提出退租要求，出租者除非特殊情況，不得因為其他租房者願意支付更高的租金而與現有承租者解除合同。此外，德國政府建立了住房安全與健康標準的評估體系（包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準），控制出租房屋的品質，規定出租房屋需要定期進行維修，以保證舊房屋基本都經過重新維修和改建。
實際上，德國租賃發達與其人口的高流動性、家庭小型化密切相關。德國城市化水準較高，上世紀60年代城市化率已經超過70%。人口跨城市流動性大，居民並不需要購買房屋定居。德國家庭小型化趨勢明顯，2015年，德國1人戶占41%，二人戶占34%，戶均人口規模為2人。小型化家庭更傾向于租房，一人家庭租房比例高達72.3%，二人家庭租賃占比47.3%。
因此，在德國租賃的收益並不比買房少，買房的必要性不高，再加上政府對租房還有補貼，大量可以買房的人仍然會選擇租房。
租金管制的代價
儘管租金管制打著保護租房者權利的旗號受到租房者的擁護，但我們必須看到，租金管制是有代價的。
租金管制帶來最大的問題是抑制住房供給。一些歐洲國家也實行類似於德國的租金管制法律，但善意的專案不能總是取得善意的結果。荷蘭由於租金管制導致投資下降，尤其是影響大城市新公寓建設，政府正在考慮對租金監管政策是否應作出調整。法國租金管制使建築行業陷入嚴重的衰退，由於出租率的上限，投資者的收益率惡化。許多新項目已經被取消或擱置，住房建設數量進入最低水準。西班牙也在考慮放鬆管制來提振市場。
其次，租金管制形成監管灰色區域。奧地利租賃的3/4是由國家規定，儘管如此，奧地利的租金近幾年急劇上升。由於租金基準的不透明，各地標準的差異，很難以確定所請求的租金是否在規定的範圍內。德國慕尼克近期也在對是否放鬆租金管制進行爭論。
于我國現實而言，租金管制並不會增加租房的收益，也就無法改變租房與買房的邏輯。我國城市之間的差距大，基礎設施、公共資源配置不均衡，這種客觀差距導致租賃實際上難以成為享受城市公共資源的居住方式。在房價上漲預期下，購房的財富效應也是租房無法替代的。這是我國與德國住房市場存在的根本差別。在這個問題上，租金管制顯然都無法起到作用。
不僅無法改變現實，租金管制可能還會讓租房更難。租金管制看似讓租房者降低成本，但卻抑制了供給。由於持有環節稅收的缺失和租金回報率的低下，本來業主和開發商投資租賃房屋的動力就不足，一些業主寧願空置坐等房價上漲也不會拿出來收租金。若實施租金管制，業主更加不願意把房屋拿出來租賃了。開發商、租賃機構都面臨難盈利的困局，最終租房者面對的將是更高的空置率和更少的租賃房源。
讓新市民能夠住的好一些，這初衷是好的，但如果不尊重市場規律，就容易好心辦壞事。市場的核心規律就是供需匹配，尤其不能忽視供給。歸根到底，導致租賃秩序混亂的主要原因正是市場供給不足。由於可租房源少，租客通常市場地位較弱，業主處於市場強勢地位，可以不懼違約而任意結束租期，任意提高租金水準。因此，要想改變租房者的境地，可行的辦法一定是鼓勵業主提供租賃房源，讓專業的運營機構提供高品質的產品和服務，才能滿足多層次租賃需求。
參考資料：
1.德國聯邦統計局https://www.destatis.de
2.https://www.immobilienscout24.de
3.https://www.wohnungsboerse.net/
留言列表
